Qual è il valore di un immobile?

Qual è il valore di un immobile? Qual è il prezzo giusto? Quanto potrebbe produrre? Il suo utilizzo è il più efficiente? La strategia di vendita o d’acquisto è corretta? ..

Dunque, qual è il valore di un immobile è la principale e strategica domanda che il proprietario dovrebbe porsi sempre, all’inizio della pianificazione di una vendita o di un acquisto. Ma soprattutto, il valore di un immobile è o dovrebbe essere molto chiaro al consulente Real estate. E’ lui il professionista, è lui che dovrebbe ottimizzare il valore di un immobile, di un investimento. A questo serve un buon consulente Real estate: a determinare e valorizzare al massimo il valore di un immobile.

Diciamo subito che se alla base ci sono questi ragionamenti il valore di un immobile è ben determinato e quindi il progetto è vincente. Soddisfa tutti. Acquirenti e compratori.

Vi sarà capitato di trovarvi davanti ad immobili con dei prezzi richiesti dal proprietario, o peggio ancora dal consulente Real Estate, ben superiori al reale valore di un immobile. A volte è sufficiente uno sguardo superficiale per avere questa sensazione. Questo rappresenta uno dei tanti errori concettuali nella gestione di un immobile. Il valore di un immobile va calcolato con attenzione e precisione. Bisogna sempre allineare correttamente gli obiettivi e le strategie di business, tutto ciò per garantire sempre la massimizzazione del valore del patrimonio immobiliare.

Nel dettaglio vuol dire sapere con esattezza se il reale utilizzo di un bene è il più remunerativo possibile. Vale a dire se, il valore di un immobile tiene nella giusta considerazione un elemento fondamentale: l’uso dell’immobile è il più remunerativo? In questo caso, quando cioè si effettua questa analisi strategica il valore di un immobile assume una dimensione nuova. Più corretta ed attenta.

Il valore di un immobile conseguente all’analisi dello studio di fattibilità HBU (highest and Best Use Analysis) determina realmente e scrupolosamente il “realmente” il valore di un immobile. Questa capacità di analisi determina con esattezza il miglior reddito possibile di un bene e la sua massima valorizzazione in termini di rendimento/profitto, quindi con estrema esattezza il valore di un immobile.

Tutto ciò cosa vuol dire? “Bisogna sempre considerare che il valore di un immobile “effettivo” è fortemente connesso all’uso che di esso se ne fa”.

Vediamo alcuni elementi fondamentali per determinare esattamente il prezzo di un immobile e quindi il valore di un immobile.

Per calcolare il prezzo di un immobile vanno verificati alcuni elementi:

Lo stato manutentivo è buono? Gli impianti sono funzionanti? sono a norma? Se una di queste caratteristiche è assente, il valore di un immobile potrebbe svalutarsi anche di un 30%. Naturalmente la svalutazione avviene anche se necessitano interventi di restauro.

Al contrario, quando sono presenti alcune caratteristiche non comuni, come le finiture di lusso, l’ottima disposizione degli spazi, isolamenti termo-acustici, una buona copertura del servizio pubblico, la presenza di verde pubblico o condominiale il valore di un immobile aumenta proporzionalmente.

Per stabilire correttamente il prezzo e di conseguenza il valore di un immobile “effettivo” è buona norma si partire dal valore commerciale al metro quadro. Poi va verificata la data di fabbricazione dell’immobile, l’eventuale condizione di interesse storico, lo stato manutentivo degli impianti e la tipologia degli impianti di riscaldamento. Naturalmente se l’impianto è autonomo o centralizzato. Il piano dell’immobile. Le mura perimetrali (camera d’aria, materiali isolanti …). La copertura dell’immobile (tetto inclinato? Con coppi? Con uno strato ben isolato). E’ presente l’ascensore? Gli infissi sono nuovi? Le pareti e le soffitte presentano segni di cedimenti o peggio ancora di umidità?

Poi vanno analizzati i pavimenti, possono essere un elemento distintivo nel bene e nel male (marmo, ceramica, moquette). Naturalmente un posto di rilievo lo occupano la distribuzione degli spazi e l’esposizione al sole. Il numero di servizi, l’aria condizionata, la cantina o il box. Poi importante sarà anche presenza di sorgenti di rumore e la presenza di ponti d’interesse strategico.

Se vengono analizzati bene questi elementi, il prezzo prima e il valore poi sarà “reale”. Il progetto potrà essere concluso con soddisfazione di tutti, consulenti, acquirenti e venditori. Come sempre bisogna essere professionali e preparati. Questo è il segreto.

Determinare correttamente il prezzo di un immobile faciliterà di molto determinare il valore di un immobile, con una corretta analisi HBU (highest and Best Use Analysis).

Questa analisi comunemente detta highest and Best Use Analysis, identifica il miglior reddito possibile di un immobile. Questo è il valore di un immobile: quello che produce e quello che potrebbe produrre al massimo delle sue possibilità.

Facciamo un esempio. Se un proprietario decide di vendere un palazzo ad uso abitativo sa che ricaverà un determinato ritorno economico, calcolando con esattezza il prezzo commerciale come suggerito pocanzi. Ma potrebbe verificarsi che, un’azienda stia cercando un sede nuova, e che il palazzo potrebbe rappresentare la soluzione esatta per le necessità di quell’azienda. L’analisi HBU determinerebbe in questo caso un rendimento maggiore per il proprietario se decidesse di cambiare strategia.

Ecco cosa può fare una corretta HBU determinare il miglior uso e profitto di un bene, Questo esempio in estrema sintesi deve indurre a capire che un professionista serio del Real estate dev’essere in grado di affiancare correttamente il proprietario di un bene. Verificando sempre tutti i migliori usi di un bene. Per promuovere al meglio il valore di un immobile.